简介
被称为中国房地产上市公司的四强，素有最了解招商地产的不是他的员工，而是经常玩股票的股民之说。万科和金地是中国房地产企业中为数不多的以住宅开发销售为主的大公司，招商和保利则是住宅开发销售和物业出租双轨运营的大公司，这是前两者与后两者的主要区别。招商地产主要开发中高端项目，且项目主要分布在少数一线大城市，走中高端线的招商地产目前规模相对于保利和万科较小，但背靠财大气粗的大股东招商局集团，招商地产拥有相对通畅的融资渠道和相对低廉的融资成本，地产界老大哥招商地产发展潜力巨大。
巨头简介 招商房地产
控股股份有限公司前身蛇口招商港务有限公司,初创于1979年。1990年9月始改组为中外股份有限公司，1993年3月15日至3月27日发行境内股2000万股,内部职工股700万股，特种股5000万股,1993年4月10日，蛇口招商港务股份有限公司成立，同年6月7日，深招港A、B股在深圳证券交易。
保利房地产(集团)
股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置后，重启IPO市场的首批上市的xxx家房地产企业。
万科
企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称:万科A、证券代码:000002，证券曾用简称:深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股(2008年2季度)，总部位于中国深圳市盐田大梅沙万科中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。
金地集团
初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承用心做事，诚信为人、以人为本，创新为魂等金地之道的企业，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景?翠堤湾、金地香蜜山;在，开发了金地格林小镇、金地国际花园;在上海，开发了格林春晓、格林春岸项目。
发展历史 招商地产
招商局是中国民族工商业的，创立于1872年晚清洋务运动时期。130余年来，曾组建了中国近代xxx支商船队，开办了中国xxx家银行、xxx家保险公司等，开创了中国近代民族航运业和其它许多近代经济领域，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。1978年，招商局独资开发了在产生广泛影响的中国xxx个对外的工业区--蛇口工业区，并相继创办了中国xxx家商业股份制银行--招商银行，中国xxx家企业股份制保险公司--平安保险公司等，为中国事业探索提供了有益的经验。目前，招商局集团(简称招商局)是国家驻港大型企业集团，经营总部设于，业务主要分布于、内地、东南亚等极具活力和潜力的新兴市场，是中央直接管理的国有重要企业，亦被列为四大中资企业之一。业务主要集中于交通运输及相关基础设施建设、经营与服务(港口、公、能源运输及物流)、金融投资与管理(银行、证券、基金及基金管理、保险及保险经纪)、房地产开发与经营(房地产开发、租赁性物业及土地经营)等三大核心产业，在各细分市场处于xxx地位。此外，招商局在工业(修船、海洋工程和集装箱制造)、贸易、科技产业投资等领域也有着雄厚的实力。
进入新世纪以来，招商局在新的发展战略的指导下，立志创造招商局历史上的第三次辉煌。2004-2009年，招商局连续六年被国务院国资委考核为中央企业。在2004-2006年任期考核中，招商局获国务院国资委授予业绩优秀企业称号。2009年底，招商局集团拥有总资产人民币2,687亿元，管理总资产人民币22,183.83亿元。2009年，集团成功地应对了金融危机，实现利润总额173.572亿元，上升了22.58%;实现母公司净利润96.25亿元，上升了12.06%。
集团利润总额在央企的排名，今年又上升一位，至第7位，是中国民族企业参与世界竞争的重要力量。
招商局以其悠久的历史和雄厚的实力，在工商界有着广泛的影响。
保利地产
十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。1983年12月，中国保利集团公司前身--保利科技有限公司在国家工商局登记注册，1984年1月开展经营活动。
1993年2月，中国保利集团公司在国家工商局注册，注册资本金15亿元人民币。
1993年3月，经中央外事工作领导小组办公室、国务院外事办批准，授予中国保利集团公司外事审批权。
1993年11月，经原国家计委批准，中国保利集团公司为国家计划单列企业集团。
1994年，中国保利集团公司贸易业务在中国500家xxx服务企业评价中列第26位。
2004年，国务院国资委对中国保利集团公司年度经营业绩考核结果审定为B级。
2004年，中国保利集团公司被中国残疾人福利基金会授予爱心明星企业称号。
2005年，国务院国资委确认中国保利集团公司主业为军品贸易、民品贸易、房地产开发经营、物业管理、中介服务及文化艺术经营，同时将集团公司主业定位于涉及和国民经济命脉的主要行业和关键领域。
2007年，中国保利集团公司实现经济增加值(EVA)10.01亿元，在中央企业排名第44位;在实现EVA增量比去年改善的116家中央企业中列第38位。
2007年，中国保利集团公司进入中国企业纳税五百列，排名79位，在其中87家中央企业中列第35位;在其中21家房地产企业中列第2位。
2007年，中国保利集团公司获得园海外流散文物回归故里贡献。
2007年，中国保利集团公司被评为首都先进集体。
2008年，国务院国资委确认中国保利集团公司将矿产资源领域投资开发作为第四主业并予以对外公布。
2008年，中国保利集团公司分别被中央机
2009年保利地产日前接到恒生指数有限公司正式通知，保利房地产(集团)股份有限公司已被纳入恒生 A股行业龙头指数，成为该指数的成份股。
2009年10月，中国保利集团总经理陈洪生、总会计师张振高、总工程师屈瑞福、房地产部主任张万顺、董秘办主任安胜杰等一行六人，乘坐京津城际列车来到天津，在天津公司董事长陈凯、总经理周涛的陪同下参观了天津公司中心城区年内新拓展的两个项目。
2009年10月受福州市市委的盛情邀请，中国保利集团总经济师、保利地产董事长李彬海及保利地产总经理宋广菊一行9人对福州市房地产市场及重点招商项目进行了考察。考察期内，福建省人民副省长、福州市委副、市代市苏增添副省长、常务副市长梁建勇亲切地了考察团，并组织市委领导、国土局、规划局等相关部门与考察团进行了座谈，就招商项目的合作达成了初步意向。
万科地产
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的全球最佳房地产开发企业榜单中，万科获得全球住宅类开发企业xxx名。
王石万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》全球200家最佳中小企业、亚洲最佳小企业200强、亚洲最优50大上市公司排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:万科成为行业xxx个全国驰名商标，旗下四季花城、城市花园、金色家园等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的情景花园洋房是中国住宅行业xxx个专利产品和xxx项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的xxx个客户关系组织。同时也是国内xxx家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
自创建以来，万科一贯主康丰盛人生，重视工作与生活的平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长;简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的2009年中国最佳雇主评选中，万科成为10家上榜企业中xxx的房地产企业。
公司致力于不断提升产品品质。至2009年，万科共有19个项目获得詹天佑大优秀住宅小区金，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得中国土木工程詹天佑大。
公司持续推进住宅产业化。2009年，万科假日风景项目B3#、B4#楼被授予市住宅产业化试点工程称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内xxx家被认定的高新技术企业。
公司积极参与绿色建筑的研发和推广。2009年6月，深圳万科城四期项目荣获绿色建筑设计评价标识三星级。2009年《财富》(中文版)公布的十大绿色公司名单中，公司因在探索工业化与城市低收入住宅方面的成绩入选。
公司努力实践企业行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。2009年，万科捐资并建设的遵道镇中心幼儿园、遵道镇便民服务中心、向峨乡政务中心以及遵道梨花广场先后建成交付，均达到最高抗震设防等级。
金地地产
金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。截至2009年底，金地集团已拥有多家控股公司，总资产555亿元，净资产168亿元，2010年全年更是实现283亿元的销售规模。从上市至今，公司的总资产规模增长了24倍，销售额增长了39倍，上缴利税增长了21倍，已跻身中国上市房地产公司综合实力前三强。
金地中心金地集团秉承用心做事，诚信为人、以人为本，创新为魂等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳等市场。金地以产品为核心，不断为客户创造价值:在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景。翠堤湾、金地香蜜山、金地梅陇镇、金地名津;在，开发了金地格林小镇、金地国际花园、金地中心;在上海，开发了金地格林春晓、金地格林春岸、金地未来域、金地格林郡等项目。截止目前，正在运作的有金地格林世界(上海)、金地格林世界(天津)、金地尚林苑(西安)、金地格林小城(武汉)、金地国际花园(武汉)、金地国际花园(宁波)、金地荔湖城(广州)、金地九珑壁(佛山)、金地国际花园(沈阳)、金地格林上院(东莞)等三十余个项目。
经过不断探索和实践，金地现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至2008年6月底，集团已拥有多家控股子公司，总资产355.7亿元，净资产87.1亿元。形成了以房地产为主营业务，地产金融、物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。
在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，连续获得中国发展最快的品牌房地产企业、中国房地产品牌战略创新10强等称号，位列《新地产》房地产上市公司10强第三名，在做中国最有价值的国际化地产企业的愿景下，金圳寻不断开拓新的里程。
强强联合
新政之后，房企强强联合的现象正在进一步地扩展与深化。宏观经济调控以及针对房地产行业的调控使得开发商不得不重新审视自己所处的紧张处境，携手共渡成为业内无需多言的共识。因为曾经的独狼时代已经远去，面对现实，开发商之间的合作开始胜过竞争意识。
当然，各开发商合作的决策出于各种原因。在这其中对资金风险的规避、获取优质土地、引进先进经验、拓宽融资渠道等是开发商最想看到的效果。
万科:预计2012年80%~85%项目合作开发
针对宏观经济的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。并且，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行。
未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。万科称，在当今下，万科尤为注重自身的财务安全与资金使用率。
资金链犹如供血的血脉，而支付土地出让金费用的时候往往是房企最滴血的时候，因此在拿地上，联合同行一起摘下巨额土地，可以明显分担资金风险。
以万科与五矿建设合作为例，后者由于是央企，在严格的信贷政策下其身份的优势在获得贷款上多少有所体现，而同时，类似五矿建设非主营房地产业务的央企国企进入房地产行业也较晚，由于缺乏经验，因而在一开始借助大型的、成熟房企提供品牌与技术的支持也常有利的选择。
将一笔资金分散到多个项目中，也同样是万科在当今下降低风险的方式。也就是说，在当前房企融资渠道收紧的下，要减少对信贷的依赖，同时又要提高周转率和市场占有率，意味着以前做一个项目的资金和其他各类资源，现在要分散到多个项目上。
房地产咨询机构同策在一份报告中指出，以近期万科在、深圳、广州、南京、天津、沈阳新增的7个项目为例，其中4个项目万科都只占49%~50%的权益，在合作的过程中，万科尽显资金腾挪之招数，不仅整合了资源、降低了自身部分的成本、分散了风险，也减少了对金融的依赖，从传统的房地产开发商向资源整合者和品牌输出者转变。万科表示，预计到2012年，合作开发的项目占总项目的比例将提高到80%~85%。
从万科2010年年报看，目前与万科有合作关系的房企有保利地产、中粮地产、中航地产、云南城投、浙江南都宋城等数十家房企。
另一方面，万科在开发项目上采取的合作方式为其自身的快速发展起到了很有力的推动作用。
万科在去年创造的1081.6亿元销售额中，有相当一部分是来自合作开发。根据万科提供的数据显示，2010年万科合作开发的项目占全部项目的80%。
这是一个相当高的比例，但是万科方面并没有透露1081.6亿元销售额中属于万科的权益数字，万科集团总裁郁亮只表示:万科的销售额包括万科负责操盘的，或者打万科LOGO的，也有个别项目交给别人操盘。
但可以肯定的是，大胆和大面积采取并购和代建的合作开发模式，为万科快速拓展市场份额发挥了重要作用。按照销售金额口径计算，万科去年在全国的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。
保利:与招商地产联手斩获优质土地
各房企采取联姻的原因各有不同，例如对于保利来说，它所担心的是，目前和未来要获得优质土地是一件头疼的事情。
随着房地产市场的不断发展与规范，房地产行业的集中度在逐步提高，并且行业外的不少大型企业也在大举介入房地产行业，这致使行业的竞争日趋激烈，这一点尤其体现在土地市场的竞争上。
让保利深有感触的是，自己在核心区域获取优质房地产项目的难度正在越来越大，它的担心的确有依据可循，观察保利从去年11月至今年2月进行的一连串的拿地消息可以发现，保利所获取的土地中鲜有城市中心区域的土地。
既然要保持一定的规模发展，土地资源是必备的资本，那么在群雄逐鹿的背景下，如何以合理的成本获取发展必需的土地，并提高公司项目储备的含金量与分布合，成为了保利面临的一大挑战。
在这样的情况下，保利通过合作开发、收购兼并、一级开发、参与旧城等方式获取了大量优质项目资源。
其最近一次与强手联合是在去年11月，保利全资子公司广州金地房地产开发有限公司与招商地产通过挂牌方式取得厦门市集美新城区地块，城区地块土地用途为城镇住宅兼容批发零售用地，成交总价为101220万元，保利承担50%的地价款。
从保利地产年报看，与其合作的大型房企还有万科、富景地产等。
金地集团:大力开展基于项目层面的股权合作
一直在地产金融领域勇于进行探索的金地集团，则更愿意从另一种角度将强强联合的手段理解为一种变相的融资方式。
金地在开拓多元化融资渠道方面走得一向比较超前。2010年金地继续维持着这样的步伐，在信贷全面紧缩的下，实现新增银行贷款75亿元，此外，金地集团方面表示，公司2010年积极深化与UBS、平安信托等伙伴的战略合作关系，在沈阳、武汉、深圳等多项目上开展合作，除了提供充足资金保障外，在多个项目中进行股权合作也使得其项目的资金压力得到缓解。
融资方面，在国内资本市场偏紧的情况下，金地将继续探寻多元化公司融资途径，大力开展基于项目层面的股权合作。金地方面表示。
金地在去年采取股权合作的项目可以排一条长长的单子。2010年1月8日，公司完成与瑞银合作发起房地产基金首次募集;2010年5月11日，参与烟台市中农大项目股权合作;2010年6月23日，与荣耀商务有限公司合作获取并与Eternal Union Development Limited 合作开发大连市(2010)-18 号地块;2010年8月13日，与外高桥合作开发项目;2010年10月9日，批准武汉四新项目合作方案等等。
在拿地策略上，金地通过合作方式降低拿地成本，以此降低投资风险，另一方面，在拿地的对象上，金地在选择上也有自己规避风险的考虑。
以收购烟台市中农大和珠海市香洲梅华北项目51%的例子来说，国信证券房地产行业分析师区瑞明对此认为，金地对于该两幅地块投入的总价较低，占用资金不多，单价也并不高，烟台项目的楼面地价只有1876元/平方米，盈利空间较大。此外，两个项目的建筑面积都在10万平方米左右，属于典型的短平快项目，周转率高，能够快速开发回笼资金，因此金地这两个项目应该能取得较高的投资回报率，风险也在可控的范围内。
合作基础:建项目公司避免摩擦
房企在联合拿地后，进合开发的阶段往往会产生一定的摩擦。
多家房企联合摘牌的土地在开发时可能相互受制。例如，如果其中一家资金不到位或开工时间比较晚，那么会对其他房企产生影响，因为《建设用地规划许可证》是针对该幅地块所颁发的，也即每块土地只能办理一个，这样速度慢的开发商将牵累其他开发商的进度。
其他的冲突还可能出现在项目定位以及财务制度上。因此，合作方联合成立有一定开发资质的项目公司来开发项目是最佳的选择。当然，在前期并没有联合拿地的双方在开发阶段的合作也很普遍，一方拥有土地资源，另一方后来介入项目公司，这样的做法也不在少数。
合作方式:明确经营方与投资方，权责分明
当一个项目公司的出资方较多时，摩擦也会更频繁与明显，这个时候将各出资方分为经营方和投资方两个队伍，使得责权分明，就更有利于项目的开发。
房企强强合作2005年是一波
事实上，作为周期性波动的房地产行业，强强合作的浪潮在多年前就曾上演过。2005年的时候，房地产行业也同样面临着一系列的调控措施，央行调息、国八条、七部委意见等政策的出台及执行让当时的开发商如临寒冬，受政策影响导致的土地紧张、资金链紧张、销售不景气等使得开发商自行出谋划策，结成联盟，共同互助渡过。
在困难的时代，实力不济的房企被更强大的同行所并购，股权转让交易集中爆发，与此同时，大型房企通过强强联合优势互补或增强实力更是上演得如火如荼。
在2005年广州的一次土地拍卖会上，全部7幅地块中的6幅便被富力地产集团、保利集团和珠江地产三家实力雄厚的品牌房企所瓜分，其中富力地产集团更以7.7亿元的价格独揽了位于珠江新城的4幅地块。类似这样的例子在当年不胜枚举。
而近一年多来，房地产行业同2005年相似，再一次在波动周期中经历着低谷时期，这一切似乎着这个行业正在重复上演过去的历史。
